Tìm hiểu kỹ tài sản thế chấp trước khi ký HĐ

Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ là một vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn xét xử của Tòa án và thực tiễn ký kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm của các ngân hàng thời gian qua.

Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ: Ưu tiên thanh toán cho ai?

Được coi là mục tiêu quan trọng hàng đầu khi xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng dường như vấn đề nêu trên chưa thực sự được quan tâm đầy đủ và toàn diện.

Giấy tờ gốc hay thời điểm đăng ký quan trọng hơn?

Đầu tháng 7/2010, tòa án nhân dân tỉnh P thụ lý một vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Chi nhánh Ngân hàng X (dưới đây gọi tắt là X) và Chi nhánh Ngân hàng Y (dưới đây gọi tắt là Y) xoay quanh việc X nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của Công ty TNHH A và sau đó Công ty TNHH A lại dùng tài sản hình thành từ vốn vay đó thế chấp tại Y để vay vốn. A mất khả năng thanh toán, làm nảy sinh vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo bản án sơ thẩm số 05/2010/KDTM-ST ngày 09/7/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh P thì Y được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì đã “xuất trình toàn bộ các giấy tờ gốc của tài sản”, còn X không được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì “không cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản thế chấp”.

X không “tâm phục khẩu phục”, vì họ đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước Y tới hơn 1 năm, cùng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại TP Đà Nẵng (Giấy chứng nhận đăng ký thế chấp tài sản giữa A và X có thời điểm đăng ký là 13h56’ phút ngày 14 tháng 4 năm 2006; trong khi việc đăng ký thế chấp tài sản giữa A và Y có thời điểm đăng ký là 15h21’ ngày 4 tháng 6 năm 2007).

Tra lại các quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm đăng ký, thứ tự ưu tiên thanh toán và căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán thì “một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (khoản 1, Điều 324 BLDS 2005).

Căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm phải là thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm
Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và đều thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định như sau: “Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự” (khoản 1 Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm). Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì “thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký” (khoản 1 Điều 325 BLDS 2005). Ngoài ra, khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” và theo Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thì “thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm Trung tâm Đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.

Theo một chuyên gia của Bộ Tư pháp, với các quy định nêu trên, căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm phải là thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm chứ không phải là việc cầm, giữ giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 350 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc “nắm, cầm, giữ” giấy tờ về tài sản thế chấp hoàn toàn do các bên thỏa thuận (giấy tờ có thế chấp do bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp giữ).

Do đó, việc Tòa án nhân dân tỉnh P cho rằng, do X “không cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản trùng lắp” nên không thể phát mãi tài sản trùng lắp giữa hai ngân hàng để bảo đảm việc thanh toán nợ cho X là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nếu áp dụng các quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán trong việc giải quyết vụ việc nêu trên thì tài sản bảo đảm khi xử lý phải được ưu tiên thanh toán cho X trước khi thanh toán cho Y.

Tìm hiểu kỹ tình trạng của tài sản thế chấp

Tìm hiểu cặn kẽ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được dùng để thế chấp trước khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản sẽ không bao giờ là thừa - quan chức Vụ Pháp luật Dân sự (Bộ Tư pháp) khuyến cáo - đặc biệt là đối với bất động sản. Việc tìm hiểu thông tin này không phải là quá khó (chỉ cần đến cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền), trong khi lại cực kỳ hữu ích: thông tin có xác nhận của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ giúp ngân hàng đánh giá được rủi ro tín dụng, mà còn là một cách thức để ngân hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi phát sinh tranh chấp liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán. Bởi lẽ, đây được coi là một căn cứ chứng minh người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

Về phía các cơ quan tư pháp, để thống nhất cách hiểu và xử lý những tranh chấp tương tự, nhằm thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm trong thực tiễn xét xử, vẫn chuyên gia trên gợi ý, một văn bản liên tịch của Bộ Tư pháp và Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn về giá trị pháp lý của việc đăng ký trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng là hết sức cần thiết.

(Theo Doanh Nhân - Vũ Hồng)

Add comment


Security code
Refresh